4. ex Mercatone

Creato il: 18/10/2021

Aggiornato il: 07/04/2022

La trasformazione, oggetto di convenzione stipulata il 21/06/2018, deve essere avviata entro il 21/06/2023, avendo come strumento di riferimento normativo il Rue in vigore dal 12/02/2014, valido quindi anche per l’intervento in oggetto, ricompreso nella variante al Poc “Programma di Qualificazione Diffusa”, approvata il 23/02/2015 e in vigore dal 25/03/2015, fatte salve le norme sulla sicurezza e la disciplina sovraordinata (fonte esterna all'Amministrazione) nel frattempo intervenute.


Assetto urbanistico
L'area oggetto di intervento è compresa tra via Cesare Gnudi (a sud), via Stalingrado (a ovest) e via Aldo Moro (a nord). La proposta di riqualificazione interessa l’area dell’ex sede del negozio Mercatone Uno, area commerciale dismessa localizzata in via Stalingrado, 31-33, angolo via Cesare Gnudi, 2. L’intervento prevede la demolizione di tre fabbricati, due capannoni e una palazzina, e il recupero delle volumetrie esistenti, incrementate del 20%, ai sensi dell’art. 56 del Rue, per la realizzazione di un complesso a uso prevalentemente residenziale. Il progetto ridisegna altimetricamente l’area, coerentemente con la situazione del piano particolareggiato R5.1 della Fiera, e prevede la realizzazione di un percorso ciclopedonale a collegamento con quelli esistenti sull'esterno dell'area di intervento. Per completare il disegno urbanistico fra il presente intervento e il piano particolareggiato della Zona Integrata di Settore R5.1 a, b, h, i, g, o – Fiera Stalingrado (come classificata dall’allora Prg’85), l’attuatore si impegna a permutare l’area di progetto lungo via Stalingrado, destinata a verde pubblico, con un’area di proprietà comunale, di pari valore, costituita dalla fascia di terreno a verde pubblico compresa tra il confine nord-est dell’area d’intervento e la pista ciclabile retrostante l’edificio di viale Aldo Moro, civici 7-13. Entrambe le aree oggetto di permuta saranno sistemate a verde ad uso pubblico e saranno manutenute a carico dell’attuatore, in particolare per l’area che sarà di proprietà comunale si dovrà prevedere, entro la fine dei lavori\collaudo, la stipula di uno specifico atto col Comune per assumere la gestione e la custodia degli spazi verdi pubblici realizzati.


Carichi insediativi - Parametri e indici urbanistici
Vt = 19.000 mc (volume di progetto)
Si assume come quota di riferimento per l’individuazione del piano terra quella definita dallo stato di
progetto. Sono esclusi dal conteggio del volume i percorsi coperti esterni.
Parametri di sostenibilità:
Su = 3.800 mq;
Hf = 24 m;
Ip = 20 %.


Destinazioni d'uso
Gli usi si articoleranno nel seguente modo:

• A Categoria funzionale residenziale:
  • (1a) - abitazioni singole permanenti e temporanee, bed and breakfast, affittacamere: 69% Su;
• D Categoria funzionale direzionale:
  • (7b) Servizi alla popolazione di livello sovralocale: scolastici (università escluse), ospedalieri e socio-sanitari: 27% Su;
• E Categoria funzionale commerciale:
  • (5c) - attività di pubblico esercizio: 4% Su.

 

Dotazioni
A titolo di “infrastrutture per l’urbanizzazione a diretto servizio degli insediamenti” l'intervento si deve fare carico della realizzazione del percorso pedonale su via Stalingrado, nella misura minima di 270 mq, e della realizzazione di un attraversamento pedonale protetto su via Gnudi. E’ stata concordata la monetizzazione totale delle dotazioni pubbliche, pari ad Euro 549.054,00, già versati in sede di sottoscrizione della convenzione urbanistica attuativa.

Misure per la sostenibilità
Le misure per la sostenibilità, come di seguito riportate, sono da recepirsi in fase di progettazione dell’intervento e costituiscono elemento di valutazione per il rilascio del titolo abilitativo.

Strumenti e modalità di attuazione
L’intervento è attuabile mediante intervento edilizio diretto con Permesso di Costruire, previa stipula di convenzione. Le dotazioni territoriali saranno attuate secondo idonea procedura definita nella convenzione stessa.


> Misure per la sostenibilità
L’intervento deve rispettare i requisiti stabiliti nelle Misure per la sostenibilità sotto riportate. Devono inoltre essere rispettati i requisiti stabiliti dal Rue vigente al momento dell’approvazione della variante al Poc Programma di Qualificazione Diffusa già richiamato. Oltre alle Misure di sostenibilità che seguono, la progettazione dell’intervento deve tenere conto anche delle prescrizioni derivanti dai vincoli e dalle tutele.

Mobilità
Si prescrive di analizzare nel dettaglio nelle successive fasi di valutazione del progetto, al fine di verificare la mancanza di interferenze con il progetto della Linea Rossa, i seguenti temi: aree di esproprio individuate dal progetto della linea tramviaria (Linea Rossa), che risulterebbero comunque comprese all’interno della dotazione pubblica da cedere come percorsi di accessibilità pedonali; localizzazione dei pali dell’elettrificazione della linea tranviaria. Tenuto conto che il progetto prevede come misure per la sostenibilità dell’intervento la ricucitura e riqualificazione dell’itinerario ciclo-pedonale su via Stalingrado e la realizzazione di un attraversamento protetto in via Gnudi, si rileva che il percorso ciclo-pedonale su via Stalingrado è già in corso di realizzazione da parte dall’Amministrazione, come da progetto sopracitato. Pertanto il progetto dell’intervento deve realizzare l’intera dotazione (270 mq) come percorsi di accessibilità pedonale e di ricucitura col contesto tenendo conto del nuovo assetto in corso di realizzazione.

Rumore
Per la verifica di compatibilità acustica della variante sono stati presi a riferimento i seguenti limiti:

• per gli usi residenziali, i limiti della IV classe di qualità (62/52 dBA);
• per gli usi direzionali/terziari, i limiti della IV classe (65/55 dBA);
• in entrambi i casi valutati in riferimento alla totalità delle sorgenti presenti in sito, quindi a prescindere dalla presenza di eventuali fasce di pertinenza acustica infrastrutturali.

Il modello utilizzato per dimostrare il conseguimento dei valori limite sopra descritti è stato tarato anche in riferimento al periodo notturno, verificando la corrispondenza tra i valori simulati dal modello con quelli rilevati in sito. La simulazione dello scenario futuro è stata eseguita unicamente tramite il modello previsionale SoundPLAN, procedendo ad una modellazione più dettagliata degli elementi schermanti previsti dal progetto e considerando gli effetti di riflessione e diffrazione multipli in facciata in riferimento al rumore indotto da tutte le sorgenti stradali presenti nell’area. È stata inoltre rimodulata la barriera acustica lungo il confine nord del comparto, abbassandola a 3 m e portandola più vicino al nuovo edificio di progetto. La progettazione dell’edificio è stata ottimizzata anche come distribuzione interna degli ambienti, localizzando lungo la facciata maggiormente esposta al rumore di via Stalingrado solamente gli affacci dei bagni. In base alle nuove simulazioni acustiche viene evidenziato il rispetto dei limiti presso tutti i nuovi affacci di progetto, con valori massimi di 60,2/52,0 dBA presso il bersaglio N14 posto al quarto piano. Per quanto riguarda la verifica sui dati di traffico utilizzati nella modellazione, nella documentazione viene precisato quanto segue: “i dati relativi al traffico indotto sono stati mutuati dallo studio sulla mobilità e dopo ulteriore verifica si conferma la loro correttezza”. In base alle informazioni e ai dati contenuti nelle relazioni acustiche, è stato dimostrato, in riferimento alla nuova proposta progettuale, il rispetto dei limiti prescritti per gli usi residenziali (62/52 dBA in riferimento alla totalità delle sorgenti presenti in sito).
Relativamente alla componente acustica si prescrive quanto di seguito riportato:

1. nella progettazione dell’edificio dovranno essere implementati tutti gli accorgimenti progettuali e le mitigazioni descritti e individuati nelle relazioni acustiche (disposizione interna degli ambienti, utilizzo di balconi con funzione di schermatura, barriera acustica, ecc.), valutando eventuali ulteriori potenziamenti (verificandone, nel caso, l’efficacia) in modo da aumentare il margine di sicurezza rispetto ai limiti imposti dal Poc;
2. in sede di rilascio del titolo edilizio dovrà essere verificata l’assenza nell’area di attività o sorgenti sonore puntuali in grado di impattare sul nuovo edificio. Qualora presenti, esse dovranno essere opportunamente caratterizzate e dovrà essere dimostrato il rispetto dei limiti assoluti e differenziali nei confronti del nuovo ricettore residenziale. Si ricorda che la verifica sul rispetto dei limiti differenziali dovrà essere condotta nelle condizioni di massimo disturbo, ossia considerando il funzionamento a regime delle sorgenti puntuali in occasione del minimo livello di rumore residuo presente in sito;
3. qualora il progetto preveda l’insediamento di sorgenti puntuali di rumore (impianti tecnici in esterno, aree di carico/scarico merci, ecc.), la richiesta di rilascio del titolo edilizio dovrà essere accompagnata anche dalla documentazione di impatto acustico (Doima) che dimostri la compatibilità delle future sorgenti di rumore nei confronti dei ricettori esterni. Anche in tal caso, il rispetto dei limiti differenziali dovrà essere dimostrato nelle condizioni di massimo disturbo (vd punto precedente);
4. per il nuovo edificio dovranno essere rispettati i requisiti acustici passivi degli edifici, così come definiti ai sensi del DPCM 05.12.1997;
5. la barriera acustica prevista per rendere l'intervento e il cambio d'uso compatibile per gli aspetti acustici non potrà essere ceduta all'Amministrazione comunale come dotazione pubblica.

Acque superficiali
Il progetto prevede il recupero delle acque meteoriche dei coperti in due vasche di accumulo poste in parallelo, una delle dimensioni di 2.46x11.70x2.50 m, pari ad un volume complessivo di 61 mc ed una delle dimensioni di 2.50x7.50x2.50 m, pari ad un volume complessivo di 31 mc, per complessivi 92 mc, che andranno ad alimentare le cassette di scarico dei WC e l’impianto di irrigazione del verde. Quanto previsto garantisce il rispetto del livello prestazionale di eccellenza del Requisito dE9.1 Risparmio e riuso delle acque (art. 56 del RUE). Relativamente agli scarichi, ai fini del controllo delle portate massime, nel progetto saranno previsti adeguati sistemi di laminazione, dimensionati con riferimento alle prescrizioni dell'Autorità di bacino art. 5 PSAI Sistema Idraulico Navile Savena Abbandonato e nel rispetto di quanto richiesto dal requisito A5.1 comma 4 dell'art. 55 del RUE. In particolar modo il sistema di laminazione sarà dimensionato tenendo in considerazione che la portata massima in uscita dal nuovo insediamento potrà essere pari ad un contributo specifico pari a 50 l/s per ogni ettaro di superficie drenata, considerato che il terreno attuale, prima dell'intervento, è impermeabile. I volumi destinati alla raccolta dell'acqua meteorica per il riutilizzo non saranno computati nel calcolo del volume di laminazione al fine del rispetto dell'invarianza idraulica. L’area oggetto d'intervento ha una superficie totale di 6.123 mq di cui 5.040 mq aree private e 1.083 mq aree da cedere al Comune e pertanto pubbliche. Pertanto l’intervento prevede un sistema di laminazione separato tra aree pubbliche ed aree private, costituito da vasche e collettori sovradimensionati con un volume utile pari a 252 mc per l’area privata ed un volume utile di 54 mc per l’area pubblica. Per quanto riguarda i sistemi di laminazione privati si prevedono tre vasche (194 mc totali) collegate in parallelo, sul fondo, con un condotto De315 per garantire il loro corretto riempimento in modo uniforme. Il condotto di scarico di fondo, al fine di garantire una portata massima in uscita pari a 25,20 litri/sec, in ragione dei 50 litri/sec ettaro, sarà un DN160; si prevede l’interposizione di una paratoia meccanica per poter modulare e ridurre la portata in uscita, in funzione di modificazione dell’autorizzazione o del massimo battente all’interno della vasca. Per l’area pubblica si prevede la realizzazione di un condotto sovradimensionato con uno scarico di fondo, al fine di garantire una portata massima in uscita pari a 5,40 litri/sec, in ragione dei 50 litri/sec ettaro, che dovrà essere un DN110; sarà prevista l’interposizione di una paratoia meccanica per poter modulare e ridurre la portata in uscita, in funzione di modificazione dell’autorizzazione o del massimo battente all’interno della vasca. Nella successiva fase progettuale finalizzata all’ottenimento del titolo edilizio, verrà definito puntualmente il punto di scarico delle acque laminate che attualmente è individuato nel collettore fognario vigentino 2500x2300 mm che attraversa l’area. Eventuali differenze di layout del sistema di laminazione attualmente proposto e/o differenze di portata massima scaricata nella pubblica fognatura verranno concordate con il Gestore ed il Comune, senza modificare i volumi utili complessivi per la laminazione.

Suolo, sottosuolo e acque sotterranee
Si ritengono verificate le misure di sostenibilità necessarie e valutate in relazione ai nuovi usi previsti. Infatti sono state individuate le ulteriori indagini da realizzarsi nelle aree del sedime degli edifici e in quelle che la proprietà si impegna a permutare; il piano di indagine, condiviso e concordato con ARPAE, prevede di realizzare 3 nuovi piezometri, da aggiungere ai tre esistenti, e almeno 12 trincee esplorative a maglia regolare in corrispondenza delle area da cedere al Comune di Bologna o ad uso pubblico, da cui prelevare almeno un campione di terreno a profondità da verificare e concordare con i tecnici ARPAE in base alle evidenze di campo. In fase di permesso di costruire il progettista dettaglierà le tecniche di demolizione selettiva dei fabbricati esistenti e la massimizzazione dell'utilizzo di aggregati riciclati in sostituzione dell'inerte naturale. Si richiede che, qualora compatibile con i tempi e le modalità ipotizzati dal proponente per la trasformazione, la demolizione dell’attuale costruito sia anticipata rispetto alla presentazione della richiesta di Permesso di Costruire, al fine di consentire l’esecuzione delle indagini previste e necessarie all’attestazione dell’idoneità agli usi previsti dell’area e sia preceduta dalla consegna, nell’ambito dell’iter edilizio individuato, dalla relazione contenente la descrizione delle tecniche di demolizione selettiva dei fabbricati esistenti e i criteri con cui poi, nel progetto, si applicherà la massimizzazione dell'utilizzo di aggregati riciclati in sostituzione dell'inerte naturale.
Si richiede poi che, con la presentazione della documentazione per il rilascio del titolo edilizio necessario alla realizzazione degli interventi, sia inoltrata anche la relazione descrittiva delle attività di indagine, comprensiva degli esiti dei campionamenti eseguiti (suoli e acque sotterranee) secondo le specifiche riportate nel verbale di sopralluogo ARPAE del febbraio 2021 ed eseguita a valle della demolizione.

Verde e spazi aperti
Il progetto prevede una fascia verde a permeabilità profonda lungo Via Stalingrado (senza la realizzazione di nuovi tratti di pista ciclabile) dove saranno piantumati esemplari arborei di Platanus acerifolia. Le barriere acustiche sono arretrate, in modo da aumentare lo spazio verde privato di uso pubblico sia sul lato nord-est dell'edificio, in adiacenza al nuovo percorso, sia lungo la scalinata di raccordo con il restante comparto, migliorando nel complesso la fruizione pubblica dell'area e dotando l'incrocio di una serie di percorsi e di spazi verdi fruibili che qualificano l’intervento in maniera adeguata.
Si prevede inoltre la messa a dimora di 15 nuovi alberi, con aumento della fitomassa. I parcheggi è previsto siano ombreggiati con impianti su 4 aiuole verdi ricavate nell’assetto del parcheggio sopprimendo 4 stalli. Si ritiene dunque che, con le modifiche proposte, l'intervento rispetti
le misure di sostenibilità necessarie. Si puntualizza infine che, come da accordi, tutti gli spazi verdi rimarranno a carico del proponente.


Indice RIE
Il valore del RIE di progetto di 6,01, certificato con gli elaborati presentati ai fini del rilascio della Valutazione Preventiva rilasciata con PG 187358/2021, soddisfa il livello prestazionale di eccellenza; inoltre tale valore pare ulteriormente migliorabile a seguito dell'attuazione di quanto prescritto nel paragrafo del Verde in relazione alle ulteriori alberature da piantumare.


Energia
Nella relazione sugli impatti ambientali per la componente in oggetto è valutata la variazione dei consumi di energia degli interventi edilizi considerando l’applicazione del livello di eccellenza dei requisiti migliorativi del RUE (art. 56). L’intervento valutato nella Valsat del POC stimava un consumo di energia finale non rinnovabile pari a circa 185 MWh ed un bilancio delle emissioni di CO2 pari a 62 tonn/anno. Il progetto valutato per la presente scheda stima una riduzione del consumo finale di energia non rinnovabile pari a circa 29,7 MWh ed una riduzione delle emissioni di CO2 pari a c.a 5 tonnellate anno. Il progetto pertanto dovrà presentare in fase di richiesta di titolo abilitativo le relazioni tecniche specialistiche (ex L.10/91) che dovranno asseverare l’applicazione dei livelli di eccellenza dei requisiti migliorativi del RUE come sopra descritta, oltre che dei requisiti di prestazione energetica previsti dalla normativa vigente all’epoca di presentazione della richiesta dei titoli edilizi abilitativi.


Elettromagnetismo

• Alte Frequenze. Il progetto è compatibile con le fonti elettromagnetiche presenti. Non risultano impianti di trasmissione radio-televisiva la cui fascia d’ambientazione interferisca con l’area di progetto.
• Basse Frequenze. È prevista la realizzazione di una cabina di trasformazione MT/BT e un impianto fotovoltaico in BT. L’area interessata dal progetto non interferisce con DPA di cabine di trasformazione esistenti o di elettrodotti AT esistenti. L’area di proprietà interferisce con la DPA di una linea MT esistente lungo il confine nord.

Alla luce di quanto esposto si esprimono le seguenti prescrizioni:

• le aree interessate dalle DPA, sia della cabina MT/BT di nuova realizzazione che della linea MT esistente sul confine nord dell’area, non dovranno prevedere la permanenza di persone per periodi superiori a 4 ore giornaliere.

Rifiuti
Il progetto prevede la predisposizione di spazi interni per la raccolta dei rifiuti a servizio delle utenze non domestiche presentata con la documentazione integrativa. Si specifica che tali spazi dovranno essere accessibili ai mezzi atti alla raccolta con riferimento sia alla viabilità principale che a quella di accesso all'area deputata alla raccolta stessa. Per quello che riguarda invece le utenze domestiche, per le quali è in essere il sistema di raccolta stradale, esse potranno conferire presso i contenitori presenti sul lato opposto di Via Gnudi, tenendo presente che l'assetto attuale non è adeguato al carico urbanistico previsto, e che quindi dovranno essere previsti ulteriori contenitori la cui collocazione dovrà essere valutata in base alle interferenze presenti.


Il piano di monitoraggio
Il Piano di Monitoraggio riveste particolare importanza al fine di verificare e controllare l'attuazione della trasformazione prevista, nonché le ricadute a livello ambientale e territoriale. Attraverso il monitoraggio è possibile verificare in itinere la sostenibilità di quanto in programma, intraprendendo eventuali azioni correttive. I valori degli indicatori sotto riportati dovranno essere prodotti dagli attuatori al momento della presentazione della richiesta del titolo edilizio. Resta inteso che non tutti gli indicatori saranno pertinenti al progetto presentato, pertanto dovranno essere calcolati solamente quelli di interesse.

 

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Categorie: Interventi diretti previsti dalla pianificazione previgente (azione1.1.c)