5. ex vivaio Gabrielli

Creato il: 20/10/2021

Aggiornato il: 07/04/2022

La trasformazione deve essere avviata entro il giorno 29/4/2025, termine oltre il quale la presente scheda-norma decade, avendo come strumento di riferimento normativo il Rue in vigore dal 26/06/2019 e valido quindi anche per l’intervento di cui alla variante II al Poc AII approvata il 06/04/2020 e in vigore dal 29/04/2020, fatte salve le norme sulla sicurezza e la disciplina sovraordinata (fonte esterna all'Amministrazione) nel frattempo intervenute.


Assetto urbanistico
Si prevede la cessione a favore del Comune di Bologna, tramite perequazione, di un’area di 8.348 mq delimitata da via della Certosa, via delle Tofane, dalla pista ciclabile adiacente il canale di Reno e un lotto privato. La capacità edificatoria maturata dall’area ceduta, pari a 2.004 mq di Su, sarà realizzata sull’area limitrofa privata, in aggiunta al volume legittimamente già presente. La capacità edificatoria maturata dall’indice pubblico, pari a 167 mq di SU, sarà monetizzata secondo la stima redatta dall’ufficio competente.


Carichi insediativi – Parametri e indici urbanistici
La Su massima di nuova costruzione è pari a 2.004 mq, da sommarsi al volume legittimamente esistente sul lotto privato, quest’ultimo addizionato del 10%, che risulta riconoscibile a fronte del raggiungimento dei livelli prestazionali migliorativi (art. 56 del Rue), per un totale di 2.232 mq Su .


Destinazioni d'uso
Gli usi si articoleranno nel seguente modo:

• A Categoria funzionale residenziale:
  • (1a) abitazioni singole permanenti e temporanee, bed and breakfast, affittacamere (vedi LR 16/2004).

Dotazioni
Sono dovute dotazioni territoriali nella seguente misura:
Pu: cessione e realizzazione di almeno 670 mq, ai sensi dell’art. 116 del Rue vigente.
Altre dotazioni territoriali: monetizzate.
L’area perequata e la palazzina posta nell’angolo sud-ovest della stessa entrano a far parte del patrimonio delle attrezzature del Comune di Bologna., in seguito all’approvazione della presente variante al Poc Attrezzature e Industrie Insalubri e alla conseguente cessione degli immobili all’Amministrazione.


Misure per la sostenibilità
Le misure per la sostenibilità sono da recepirsi in fase di progettazione degli interventi e costituiscono elemento di valutazione al fine del rilascio del titolo abilitativo.


Strumenti e modalità di attuazione
La trasformazione urbanistica in oggetto è attuabile attraverso intervento diretto previa stipulazione di convenzione urbanistica, disciplinante la realizzazione delle dotazioni territoriali (parcheggi pubblici PU), le monetizzazioni del verde e delle quote di ERP, le garanzie fidejussorie e le sanzioni come previsto all'art. 102 del Rue, previo saldo della monetizzazione prevista (ERP e altre dotazioni territoriali). La convenzione disciplinerà inoltre la cessione dell’area oggetto di perequazione entro un anno dalla data di inizio lavori del titolo edilizio relativo alle opere di urbanizzazione e comunque decorsi almeno sei mesi dal corretto impianto delle alberature previste nell’area.


> Misure per la sostenibilità
L’intervento deve rispettare i requisiti stabiliti nelle Misure per la sostenibilità sotto riportate. Per l’intervento in oggetto, pur essendo stato ricompreso tra le attrezzature in ragione dell’area che verrà ceduta con perequazione, viene richiesto il raggiungimento dei livelli prestazionali migliorativi (e non di eccellenza) del Rue per quanto riguarda i requisiti ambientali degli edifici, secondo quanto prescritto nelle relative Schede tecniche di dettaglio. Si tratta infatti della realizzazione di un edificio residenziale la cui superficie utile è ottenuta dalla capacità edificatoria derivante dall’indice perequativo a cui si aggiungono i volumi legittimi del dismesso deposito di materiali edili, con richiesta di aumento Volumetrico del 10% di questi ultimi.
Pertanto dovranno essere raggiunti i livelli migliorativi per le seguenti componenti:

• energia (dE7.1),
• cura del verde, permeabilità e microclima urbano (E8.4),
• risparmio e riuso delle acque (dE9.1),
• riutilizzo dei materiali inerti da costruzione e demolizione (dE10.2).

Oltre alle Misure di sostenibilità che seguono, la progettazione dell’intervento deve tenere conto anche delle prescrizioni derivanti dai vincoli e dalle tutele.


Mobilità
Le misure per la sostenibilità sono costituite dalla realizzazione di un parcheggio pubblico che integri le dotazioni di sosta su strada presenti nella zona, collocato tra il margine ovest dell’area d’intervento del lotto privato e l’area oggetto di perequazione e con accesso da via delle Tofane. Il parcheggio
pubblico dovrà essere dotato di idonei marciapiedi a servizio del medesimo, adeguatamente collegati con i percorsi pedonali esistenti. L'accessibilità carrabile privata al lotto, in termini di passi carrai, andrà definita nel dettaglio in conformità a quanto previsto dal Codice della Strada e dal vigente Regolamento Comunale dei passi carrai.


Aria
Al fine di compensare gli impatti legati al traffico generato, l'attuatore del comparto residenziale dovrà procedere alla piantumazione di alberi nell’area oggetto di perequazione che entrerà nella disponibilità dell’Amministrazione Comunale, come disposto nelle misure di sostenibilità relative alla componente Verde e spazi aperti, alle quali si rimanda. Si chiede inoltre di valutare misure compensative quali la realizzazione di tetti e pareti verdi sugli edifici in progetto su quelle superfici ove non sia già prevista la realizzazione di impianti di energia rinnovabile, quali pannelli solari e/o fotovoltaici.
I permessi di costruire dovranno riportare, per la fase di cantierizzazione delle opere, prescrizioni finalizzate all’adozione di efficaci sistemi di abbattimento/contenimento delle polveri.

Rumore
Nell’ambito del rilascio del titolo edilizio dovrà essere allegata la DPCA che, in riferimento all’effettivo progetto dell’edificio, dimostri il rispetto dei limiti fissati dalla Classificazione acustica in corrispondenza dei nuovi affacci residenziali. Nel caso sia prevista l’installazione di impianti tecnici in esterno, dovrà essere dimostrato il rispetto dei limiti assoluti e differenziali (questi ultimi da valutarsi nelle condizioni di massimo disturbo) nei confronti dei ricettori limitrofi. Relativamente all’area perequata, nel caso di destinazione a verde pubblico, le aree attrezzate dovranno essere localizzate laddove sono stati calcolati i livelli sonori più bassi e, pertanto, nella porzione sud adiacente al canale e al percorso ciclo-pedonale. Sarà cura dell'Amministrazione comunale valutare, nell'ambito dell'aggiornamento della Classificazione Acustica, la riclassificazione in I classe acustica di parte dell'area.


Acque superficiali
Verrà attuata la riduzione del consumo di acqua potabile tramite l'adozione di presidi per il risparmio idrico in grado di conseguire il livello prestazionale migliorativo previsto dalle schede tecniche di dettaglio dE 9.1 del Rue, con un consumo domestico pro-capite uguale o inferiore a 130 l/ab/giorno.
L'attuatore ha stimato che, con i presidi previsti, comprensivi del recupero in toto delle acque meteoriche del coperto, si ottiene un risparmio idrico totale del 22% circa, con un consumo giornaliero di circa 125 l/ab giorno, su un totale di 80 abitanti. La cisterna di raccolta delle acque meteoriche avrà una capacità di circa 30 mc. In fase di permesso di costruire dovrà essere valutata la possibilità di riutilizzo delle portate di acque meteoriche di dilavamento dei coperti per l'alimentazione delle cassette wc, mediante realizzazione di una rete di distribuzione duale all'interno degli edifici.
Sono previste due reti distinte, una per lo smaltimento delle acque nere e l’altra per quelle bianche. Le acque nere provenienti dal comparto in esame saranno collegate alla fognatura pubblica (condotta esistente ONI 600 x 900) posta al centro strada di via Sacco e Vanzetti. Le acque bianche dei coperti eventualmente non riutilizzate, unitamente alle acque bianche di dilavamento provenienti dai parcheggi e camminamenti del lotto privato, verranno scaricate nel Canale di Reno mediante un impianto di sollevamento con un controllo della portata in uscita, da definirsi con il Consorzio della Chiusa di Casalecchio e del Canale di Reno. Il quadro elettrico di alimentazione della pompa di sollevamento acque meteoriche verso il Canale di Reno sia installato in posizione visibile e facilmente accessibile per l'eventuale disattivazione in caso di emergenza (es. incendi o sversamenti).
Le portate massime delle acque bianche dell'area privata, eccedenti quella autorizzata dal Consorzio della Chiusa di Casalecchio, dovranno essere gestite in loco nel rispetto di quanto definito dallo PSAI, e senza ricorrere a scarichi di emergenza nella pubblica fognatura.
In merito alla presa d'acqua esistente, derivata direttamente dal Canale di Reno, l'attuatore dichiara che durante le operazioni edili di scavo eliminerà tale manufatto in accordo con quanto verrà indicato dal Consorzio stesso.
Il parcheggio pubblico a raso sarà realizzato con pavimentazione drenante permeabile al fine di consentire l’infiltrazione delle acque e quindi di minimizzare il deflusso superficiale, che dovrà comunque convergere alla fognatura pubblica stradale.
Il Consorzio della Chiusa di Casalecchio e del Canale di Reno ha rilasciato l'autorizzazione allo scarico delle acque bianche nel Canale di Reno, nel rispetto del progetto presentato e delle prescrizioni dettate, che dovranno pertanto essere verificate alla presentazione del titolo abilitativo e che si
elencano nel seguito:

• l'opera in argomento deve essere costruita a perfetta regola d'arte, realizzando scrupolosamente le strutture con le dimensioni risultanti nel progetto allegato alla domanda;
• 'immissione deve prevedere per almeno 2 metri, a monte e a valle della stessa, il rinforzo spondale e dello scorrimento del recettore al fine di evitare l'erosione nei momenti di entrata in funzione dello scarico;
• la responsabilità per la progettazione, la resistenza delle strutture, l'officiosità dell'opera e per qualsiasi inconveniente o danno che anche in futuro si dovessero produrre a persone o a cose per effetto della costruzione o dall'esercizio del richiesto manufatto, resti in perpetuo a carico dei richiedenti o loro aventi causa;
• gli oneri inerenti la realizzazione dell'opera in argomento devono essere a carico dei richiedenti o loro aventi causa;
• la manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere in argomento deve restare in perpetuo a carico del richiedente o suoi aventi causa;
• non deve essere apportata alcuna modifica senza che questa sia preventivamente concordata e concessa dal concessionario.

Hera ha espresso parere favorevole al conferimento delle acque nere domestiche alla pubblica fognatura nel rispetto delle prescrizioni dettate, che dovranno pertanto essere verificate alla presentazione del titolo abilitativo e che si elencano nel seguito:

• sull'allacciamento acque nere di progetto, "a valle " di tutto l'impianto privato, dovranno essere installati un sifone Firenze e due tappi e a doppia aerazione (portata sul coperto del fabbricato) e una valvola antiriflusso di diametro pari all'immissione di progetto (mm 200), collocati entro pozzetti ispezionabili, in area privata e in prossimità del confine lotto;
• anche il pozzetto "salto di quota" dovrà essere posizionato in area privata, "a valle " della prevista valvola antiriflusso e in prossimità del confine lotto;
• il gestore eseguirà l'allacciamento solo per la parte ricadente su suolo pubblico, con oneri a carico del cliente;
• in sede di successivo sopralluogo tecnico con il personale Hera S.p.A. verrà definita la modalità di esecuzione dell'allacciamento e immissione in pubblica fognatura sulla via Sacco e Vanzetti.

Il parere favorevole di Hera è da intendersi valido nel rispetto del Regolamento del Servizio Idrico Integrato (SII) , a condizione che non intervengano modifiche allo schema di fognatura presentato, cambi di destinazione d'uso e in generale modifiche quali-quantitative del refluo. Trattandosi d’intervento di dimensioni modeste ed avendo previsto i presidi di controllo delle portate in uscita sopra elencati, si ritiene che l’intervento non necessiti di installazione di ulteriori impianti di laminazione, fatte salve eventuali prescrizioni che potranno essere espresse dal Consorzio gestore del Canale di Reno.

Suolo, sottosuolo e acque sotterranee
Considerando gli esiti della caratterizzazione già svolta su tutto il lotto (che di fatto ne conferma l’idoneità al riutilizzo), le terre da scavo devono essere gestite considerando in primis il reimpiego come sottoprodotto, ai sensi del DPR 120/2017, in altro sito (cfr. c.1 lettera m) dell’art. 2 del citato DPR) o in cicli produttivi in sostituzione del materiale di cava (cfr. c.1 lettera s) dell’art. 2 del citato DPR), individuando nella gestione come rifiuto la soluzione progettuale residuale. Il materiale inerte prodotto dalle demolizioni dovrà o essere preparato in sito per il successivo riutilizzo oppure dovrà essere inviato ad impianti di recupero; lo smaltimento in discarica non è ammesso. Qualora fosse previsto l'utilizzo di inerti, dovrà essere verificata la possibilità di utilizzo di aggregati riciclati in sostituzione di quelli naturali. Eventuali serbatoi interrati esistenti dovranno essere bonificati e rimossi e svolte le necessarie indagini qualitative sui suoli sottostanti al fine di escludere la presenza di contaminazioni.


Verde e spazi aperti
Nel lotto privato la progettazione deve perseguire l'obiettivo di desigillare e rendere permeabili tutte le aree possibili: gli spazi, al netto dei volumi dell'edificio e degli interrati, dovranno essere ove possibile a permeabilità profonda; nelle restanti parti dovranno comunque essere adottati tutti gli accorgimenti tecnici per migliorare il microclima nel lotto, prevedendo ad es. verde in vasca, tetti verdi e /o verde verticale. I materiali di percorsi e parcheggi dovranno essere scelti in accordo con l'Amministrazione privilegiando quelli permeabili o semipermeabili. I parcheggi dovranno essere alberati. Tutti i nuovi impianti, e le relative formelle, dovranno essere conformi a quanto previsto dal Regolamento del Verde pubblico e privato. Come dichiarato dall'attuatore saranno preservate le due alberature presenti nel lotto. La progettazione degli interventi sul verde dovrà seguire le indicazioni del Regolamento del verde
pubblico e privato.
Per quanto riguarda l'area oggetto di perequazione, in generale l'attuatore del comparto residenziale dovrà conservare, ove possibile, gli elementi vegetazionali presenti e dovrà prevedere la messa a dimora di un filare di alberi di prima grandezza lungo i perimetri nord ed ovest del lotto in fregio ai marciapiedi lungo la viabilità e un altro filare ad est, in prossimità del nuovo confine di proprietà tra pubblico e lotto privato (quest'ultimo a compensazione della siepe attualmente presente, che sarà rimossa). Le specie arboree dovranno essere scelte, in accordo con l'Amministrazione, anche sulla base delle proprietà di trattenimento polveri e assorbimento di inquinanti gassosi, come indicato nell'Allegato 3 del Regolamento.
Le aree dovranno essere cedute prive di manufatti e di materiali antropici e/o incongrui rispetto all'uso previsto: a carico dell'attuatore, dovranno essere quindi rimossi tutti i manufatti interrati (cisterne, vasche, condotte in disuso, ecc), le recinzioni (ad eccezione di quella che delimita l'area di pertinenza dell'edificio d'angolo da conservare), le serre, le tettoie, i volumi in genere e le pavimentazioni riconducibili alle attività pregresse.
Le aree che saranno cedute all'Amministrazione comunale dovranno essere inoltre idonee alla fruizione pubblica e pertanto saranno livellate e inerbite. Al fine di garantire l'accessibilità anche da via Sacco e Vanzetti, l'area di rispetto del canale di Reno deve essere configurata come un ulteriore nuovo accesso tramite rampa e come tale dovrà essere realizzato a cura e spese del soggetto proponente. Il muro di contenimento che delimiterà la rampa e le proprietà sarà realizzato, gestito e mantenuto dal soggetto proponente ovvero dai futuri proprietari.


Indice RIE
In fase di richiesta del titolo abilitativo dovrà essere dimostrato il conseguimento dei livelli migliorativi di cui all’art. 56 del RUE obiettivo 8.4 “cura del verde, permeabilità e microclima urbano”; per quanto riguarda l’indice RIE, per l’uso residenziale, il livello migliorativo da soddisfare corrisponde a RIE≥5 (come da Scheda tecnica di dettaglio dE 8.4 del RUE).Visto il rilevante carattere di interesse pubblico stabilito dal Psc per l'area in oggetto e visti i parametri urbanistici assegnati, nel caso in cui, nonostante la messa in atto delle migliori soluzioni progettuali possibili, il livello migliorativo non possa essere conseguito, in fase di richiesta del titolo abilitativo dell’intervento residenziale dovrà essere quantificata, calcolandone l’estensione areale, l’ulteriore superficie permeabile necessaria per raggiungere il livello prestazionale richiesto. Tale area potrà essere individuata, in accordo con l'Amministrazione, all’interno della parte di Superficie Territoriale oggetto dell’accordo sottoscritto. Energia
Per mitigare l'impatto dell'intervento è richiesta l'applicazione dei livelli migliorativi del RUE vigente come descritti nella scheda tecnica dE7.1. In particolare almeno il 50% del fabbisogno energetico termico per ACS dovrà essere reso disponibile da pannelli solari termici ed inoltre la dotazione del 50% di energia termica da FER dovrà essere addizionale al soddisfacimento della dotazione di energia elettrica da FER. Con tale applicazione l'impatto potenziale dei consumi di energia primaria globale dei nuovi edifici è previsto pari a circa 21 tep/anno per un bilancio emissivo di CO2 in aumento, pari a circa 44 ton/anno. Per rendere maggiormente sostenibile l'intervento si chiede di valutare la possibilità di raggiungere il livello di eccellenza della scheda dE7.1 del RUE.


Elettromagnetismo
Le DPA associate agli elementi della rete di produzione, trasporto e distribuzione dell'energia elettrica non dovranno sovrapporsi a proprietà terze, fatto salvo l'acquisizione del nulla osta del proprietario stesso. Ai fini dell'ottenimento del titolo abilitativo dovrà essere garantito e dimostrato, se necessario anche attraverso idonea simulazione elettromagnetica, il rispetto dei limiti previsti dalla normativa vigente (DPCM 8 Luglio 2003) all'interno degli edifici o delle parti di edificio di nuova edificazione che distano meno di 200 metri da impianti di telefonia mobile.
Alte Frequenze: per l'ottenimento dei titoli abilitativi sarà necessario valutare la compatibilità dell'edificio di progetto con la distribuzione elettromagnetica presente nell’area e autorizzata al momento della richiesta dei titoli abilitativi.
Sarà quindi necessario adeguare la progettazione dell’edificio in modo che sia garantito, negli ambienti abitativi e negli ambienti in cui è prevista permanenza di persone per periodi giornalieri superiori a 4 ore, il rispetto dei limiti imposti dalla normativa vigente (DPCM 8 Luglio 2003) rispetto alla distribuzione elettromagnetica autorizzata al momento dell’ottenimento dei titoli abilitativi.
Basse Frequenze: le DPA di linee e cabine esistenti o nuove non dovranno ricadere sulle aree verdi attrezzate e sulle aree gioco di progetto.
Le DPA dovranno essere riportate sulle tavole di progetto allegate alla richiesta del titolo abilitativo.


Il piano di monitoraggio
Il Piano di Monitoraggio riveste particolare importanza al fine di verificare e controllare l'attuazione delle trasformazioni previste, nonché le ricadute a livello ambientale e territoriale. Attraverso il monitoraggio è possibile verificare in itinere la sostenibilità di quanto in programma, intraprendendo eventuali azioni correttive. I valori degli indicatori sotto riportati dovranno essere prodotti/aggiornati dagli attuatori al momento della presentazione della richiesta del titolo edilizio. Resta inteso che non tutti gli indicatori saranno pertinenti al progetto presentato, pertanto dovranno essere calcolati solamente quelli di interesse.

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Categorie: Interventi diretti previsti dalla pianificazione previgente (azione1.1.c)