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Tipi di intervento


Il cambio d'uso verso uso abitativo (A1) è sempre ammesso in Ambiti Storici?

Creato il: 15/06/2017
Aggiornato il: 20/03/2024

Lo strumento urbanistico in vigore prevede delle limitazioni di cui all'azione 1.1a del PUG: "Non è ammessa la realizzazione di alloggi, tramite il mutamento delle destinazioni d’uso verso funzioni residenziali (A) e il frazionamento di unità immobiliari, che abbiano affacci esclusivi su
portici e spazio pubblico, se le unità abitative si sviluppano nei soli piani terra con accesso diretto dallo spazio pubblico o da uno spazio privato di profondità minore di 3 metri"


Inoltre vale la limitazione di cui all'azione 2.4c sempre del PUG: "L’insediamento delle restanti funzioni è ammesso nel rispetto delle seguenti condizioni:....per la funzione residenziale in abitazioni singole (A1): alloggio minimo, come definito dal Regolamento edilizio - art. 27 - E17".

Negli ambiti storici il cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, è sempre soggetto a SCIA.

 


Categorie: Tipi di intervento Cambio d'uso
Tag: strade centralità e piazze ambiti storici




Il cambio di destinazione d'uso con opere superiori alla manutenzione ordinaria è soggetto a SCIA?

Creato il: 15/06/2017
Aggiornato il: 20/03/2024

Sì, il cambio di destinazione d’uso (anche senza aumento di carico urbanistico) con opere che esulino dalla manutenzione ordinaria, è soggetto a deposito di SCIA.

Negli ambiti storici il cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, è sempre soggetto a SCIA.


Categorie: Tipi di intervento Cambio d'uso
Tag: SCIA manutenzione ordinaria cambio d'uso con opere




Il cambio di destinazione d’uso senza opere può essere attuato con presentazione di CILA?

Creato il: 13/02/2018
Aggiornato il: 20/03/2024

Il mutamento della destinazione d’uso senza opere può avvenire fra funzioni appartenenti alla stessa categoria funzionale o verso funzioni appartenenti a categorie aventi un minore carico urbanistico. In tali casi il cambio, potrà attuarsi nell’ambito dell’attività di edilizia libera, con la presentazione di una CILA, come previsto dall’articolo 7 comma 4 lettera c) della LR 15/2013.
Se il mutamento della destinazione d’uso senza opere comporta un aumento del carico urbanistico, in tal caso è richiesta la presentazione di  una SCIA, come previsto dall’articolo 13 comma 1, lettera e) della LR 15/2013.
Si ricorda che il cambio di destinazione d’uso (anche senza aumento di carico urbanistico) con opere, che esulino dalla manutenzione ordinaria, è soggetto a deposito di SCIA.

Negli ambiti storici il cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, è sempre soggetto a SCIA.

 


Categorie: Tipi di intervento Cambio d'uso




Quali caratteristiche devono avere le tende e altri elementi di arredo per rientrare negli interventi di edilizia libera, così come definiti dal Glossario allegato al DM 2 marzo 2018?

Creato il: 09/05/2018
Aggiornato il: 07/08/2023

Si evidenzia che per Tenda, Pergotenda,Tenda a Pergola, Copertura leggera di arredo di cui al punto 50 del Glossario dell’edilizia libera allegato al DM 2 marzo 2018, si intendono elementi facilmente amovibili e retrattili, fra cui anche le lamelle fisse ed eventualmente retrattili.


Categorie: Tipi di intervento Edilizia libera
Tag: tenda pergotenda tenda a pergola copertura leggera




Vorrei installare una VEPA (vetrate panoramiche amovibili), cosa prevede la normativa?

Creato il: 12/10/2022
Aggiornato il: 12/10/2022


Il Decreto Legge n. 115/2022, convertito con modificazioni dalla Legge n. 142/2022 ha esteso gli interventi rientranti nella classificazione di “edilizia libera” le vetrate panoramiche (quindi materiale vetroamovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA: pertanto, alla luce della nuova normativa, la loro realizzazione non necessita il deposito di titoli edilizi. 

 

La misura di semplificazione risulta riservata agli interventi di realizzazione e di installazione di vetrate panoramiche con le seguenti caratteristiche:

siano amovibili e totalmente trasparenti;

siano dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge rientranti all'interno dell'edificio;

non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici utili;

non siano tali da comportare il mutamento della destinazione d'uso;

favoriscano una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;

- abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

 

Solo in presenza di tutti questi requisiti l’intervento potrà essere qualificabile come edilizia libera.

 

L'installazione di tali vetrate risulta essere sottoposta a preparere preventivo della CQAP qualora interessino edifici tutelati dalla vigente strumentazione urbanistica edilizia (edifici SA, CT, SAM e CTN) 

 

L'installazione di tali vetrate dovrà essere sottoposta ad autorizzazione paesaggistica semplificata qualora rientrando nei casi previsti dall'allegato B punto B.3 del DPR 31/2017.

 

Sono fatte salve le procedure abilitative previste dal D.Lgs.42/04 per quanto concerne la parte II (Beni Culturali)


Categorie: Tipi di intervento Edilizia libera
Tag: VEPA vetrata panoramica vetrate panoramiche amovibili




Per avere certezza sulla realizzazione di dotazioni pubbliche in caso di intervento diretto (Su comprese tra 7.000 e 20.000 mc) si può richiedere all’Ufficio di Piano una valutazione preventiva al deposito/richiesta del titolo abilitativo edilizio

Creato il: 24/05/2022
Aggiornato il: 24/05/2022

 

Sì, questa possibilità è ammessa dal Regolamento edilizio, art. 8, comma 2.3, mediante una apposita procedura che definisce l’obbligo di realizzazione delle dotazioni ovvero la possibilità di monetizzarle in tutto o in parte. Questa possibilità non è preclusa dal fatto che l’azione 2.2a del PUG al paragrafo 2086 richieda di formulare l’istanza al momento del deposito/richiesta del titolo, in quanto è competenza del Regolamento definire gli aspetti procedurali inerenti i titoli edilizi. La procedura preventiva è particolarmente consigliata nel caso in cui dal suo esito potesse dipendere la qualificazione dell’intervento come di RU o di RE.


Categorie: Tipi di intervento Ristrutturazione edilizia
Tag: PUG; ristrutturazione urbanistica; dotazioni territoriali; ristrutturazione edilizia




La realizzazione di dotazioni territoriali (infrastrutture per la mobilità, parcheggi, aree verdi pubbliche, reti e servizi pubblici) configura necessariamente un intervento di RU o può essere realizzata anche in maniera contestuale ad un intervento RE?

Creato il: 24/05/2022
Aggiornato il: 24/05/2022

 

Fermo restando quanto sopra indicato, qualora l’intervento comporti la sostituzione di un tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, realizzando quanto meno la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati o della rete stradale, anche mediante l’inserimento di nuove dotazioni territoriali, si configura l’intervento di RU. Qualora l’intervento mantenga inalterata la rete stradale e la configurazione degli isolati e non modifichi i lotti se non per l’inserimento di modeste dotazioni perimetrali al lotto stesso (ad esempio parcheggi, percorsi pedonali o ciclabili, aree verdi), finalizzati a soddisfare carenze pregresse, l’intervento può essere incluso in quello di RE.


Categorie: Tipi di intervento Ristrutturazione edilizia
Tag: PUG; ristrutturazione urbanistica; dotazioni territoriali; ristrutturazione edilizia




Che cosa distingue un intervento di ristrutturazione edilizia (RE) da un intervento di ristrutturazione urbanistica (RU)?

Creato il: 24/05/2022
Aggiornato il: 24/05/2022

 

La definizione degli interventi edilizi è contenuta nella Parte prima, lettera b1 del Regolamento edilizio, che richiama le definizioni di legge, contenute nell’ALLEGATO “Definizione degli interventi edilizi” di cui all’art.9, c.1 della LR 15/2013, in particolare nelle lettere f (Ristrutturazione edilizia) e h (Ristrutturazione urbanistica) dello stesso. Queste definizioni sono le uniche applicabili per la qualificazione della tipologia di intervento che si intende realizzare e quindi per l’applicazione delle norme urbanistiche e procedurali conseguenti.

Poiché queste definizioni contengono alcuni termini di uso comune, non oggetto dall’Allegato II – Definizioni tecniche uniformi (DTU) di cui alla deliberazione di Giunta Regionale n. 922 del 28 giugno 2017 e s.m e i. (richiamato nella Parte prima, lettera a del Regolamento edilizio), si ritiene opportuno precisarne i contenuti per facilitare l’interpretazione dei diversi casi che si possono presentare a chi intende proporre interventi.

Per la definizione richiamata, sono interventi di Ristrutturazione urbanistica «gli interventi volti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale».

Considerato che non esistono definizioni di tessuto urbanistico-edilizio che abbiano un fondamento legislativo/normativo, e che quelle di carattere tecnico (ad esempio la definizione di tessuto urbano contenuta nel Glossario dell’Agenzia del Territorio: “l’insieme dell’edificato e dell’inedificato costituente le zone urbane”) esprimono un concetto molto ampio, valido per considerazioni sintetiche ma non sempre utile rispetto a casi specifici, occorre innanzitutto notare che, anche se gli interventi di RU non possano considerarsi esauriti nei casi di sostituzione del tessuto urbanistico edilizio da attuarsi tramite la «modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale», sicuramente queste due casistiche rappresentano esemplificazione di interventi di RU; quindi quando l’intervento presenti almeno una di queste casistiche è sicuramente riconducibile alla RU.

  1. modificazione del disegno dei lotti. Questo caso ha luogo quando il disegno dei lotti nella situazione prima dell’intervento è differente da quello che si realizza attraverso l’intervento. Il progetto dovrà quindi verificare la situazione di partenza (il lotto o i lotti nello stato di fatto), per verificare che essa non venga modificata. Il lotto è così definito nelle Definizioni tecniche uniformi “6. Lotto: Porzione di suolo urbano soggetta ad intervento edilizio unitario, comprensiva dell’edificio esistente o da realizzarsi.” Il lotto non è definibile né dal punto di vista dimensionale, né dal punto di vista della proprietà (vedi definizione nel Glossario Agenzia del Territorio), ma dal fatto che uno strumento urbanistico vigente al momento dell’edificazione ha reso possibile la costruzione dell’edificio. Quindi, per dimostrare che un intervento edilizio è di RE e non di RU, è necessario dimostrare che l’intervento non avviene mediante modificazione del disegno del (o dei) lotti interessati, per come essi sono conformati al momento dell’intervento. L’accorpamento di più lotti o il frazionamento di un lotto in più nuovi lotti identifica quindi l’intervento di RU.
     
  2. modificazione del disegno degli isolati e della rete stradale: per “isolato” si intende “uno spazio costruito omogeneo, di dimensioni limitate, costituito da uno o più edifici, delimitato da elementi di viabilità, o da altri spazi scoperti comunque aperti al libero transito” e per “strada” “una fascia di terreno opportunamente strutturata per consentire la circolazione di pedoni e veicoli” (Glossario AdT o anche “area ad uso pubblico destinata alla circolazione di persone, veicoli o animali”, Codice della Strada art. 2); l’isolato è in genere costituito da un’aggregazione di lotti; anche in questo caso la valutazione riguarda la modificazione di isolati, quindi ad esempio l’introduzione di nuove strade interne a un isolato oppure la realizzazione di nuove strade tangenti un lotto che definiscono un nuovo isolato. Questo secondo caso può quindi darsi indipendentemente dal precedente: il lotto rimane sostanzialmente quello originario, ma al suo intorno vengono inserite nuove strade che realizzano un isolato, configurando quindi l’intervento RU.

Si richiama inoltre il parere reso dal “Servizio giuridico del territorio, disciplina dell’edilizia, sicurezza e legalità” della Regione Emilia-Romagna il 29 dicembre 2021, prot. 1190176 che nella parte esemplificativa indica anche i seguenti casi di intervento riconducibili a RU:

a. il frazionamento del lotto originario di intervento (Lett B, pag. 4);

b. la definizione di differenti indici di edificabilità per ciascun lotto (Lett B, pag. 4);

c. la realizzazione o il rifacimento di dotazioni territoriali (Lett B, pag. 4);

d. la realizzazione di tratti di infrastrutture per la mobilità, di parcheggi, di reti e servizi pubblici (Lett. B, pag. 4);

e. gli interventi da eseguire con trasferimento di volumetrie da un lotto ad un altro (lett. C, pag. 4).


Categorie: Tipi di intervento Ristrutturazione edilizia
Tag: PUG; ristrutturazione urbanistica; dotazioni territoriali; ristrutturazione edilizia




Nel cercare di capire quali siano gli usi ammissibili in una determinata zona del territorio comunale, come posso fare per capire se nella zona sia consentito (o escluso) l'intervento di cambio d'uso verso l'abitativo?

Creato il: 24/03/2022
Aggiornato il: 31/03/2022

Premessa:

Quando era vigente il Psc ex LR 20/2000, il territorio era articolato in Ambiti e il Rue specificava di quali usi fosse escluso l’insediamento o quali usi potevano essere insediati previa valutazione preventiva che attestasse la sostenibilità di quell’uso in quell’ambito.

La LR 24/2017 chiede anche al PUG di disciplinare il governo degli usi e delle trasformazioni, legandoli però ad una conformazione che dipende dal tipo di intervento:

  • per gli interventi di qualificazione edilizia è il PUG a fissare la gamma degli usi ammissibili, definendone requisiti e condizioni di sostenibilità,
  • per gli interventi urbanistici saranno gli strumenti di attuazione del piano (titoli convenzionati, accordi operativi, piani attuativi di iniziativa pubblica) a definire le destinazioni d’uso sostenibili.

La LR 24/2017 chiede quindi che gli usi siano disciplinati in ragione della loro sostenibilità ambientale e territoriale, precisando norme specifiche solo per i centri storici (dove è obbligatorio disciplinarli per “evitare rilevanti modificazioni alle destinazioni d'uso in atto, in particolare di quelle residenziali, artigianali e di commercio di vicinato”) e per il territorio rurale, dove sono ammesse in linea generale le “trasformazioni urbanistiche ed edilizie che siano funzionali all'attività agricola e a quelle ad essa connesse”.

Il PUG, con la Disciplina del Piano, in una logica di sostenibilità delle trasformazioni, ma anche di semplificazione della normativa, disciplina gli usi in relazione agli obiettivi e alle strategie in cui è articolato; con la Tavola dei Vincoli riconosce eventuali limitazioni agli usi che derivano dalla tutela del bene vincolato; con la VALSAT (punto 4.1.3) definisce il contenuto degli approfondimenti sulla compatibilità degli interventi edilizi che devono essere presentati laddove indicato dalla Disciplina o contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo o nell’ambito di una valutazione preventiva richiesta dall’interessato ai sensi dell’art. 9 del Regolamento edilizio.

Non sono quindi più zone urbanistiche o ambiti a orientare l’ammissibilità degli usi, anche se il PUG contiene i riferimenti cartografici necessari per verificare l’ammissibilità degli usi nel caso di interventi di qualificazione edilizia che comportino cambio di destinazione d’uso (nelle “prescrizioni per gli interventi edilizi” di ogni Azione e nei corrispondenti layer cartografici).

In generale gli usi sono ammessi ovunque, salvo esclusioni esplicitamente contenute nelle “Prescrizioni per interventi edilizi” (paragrafo delle Azioni della Disciplina di Piano), approfondimenti sulla compatibilità o altre condizioni specifiche.

 

Conclusioni relative al quesito specifico:

Supponendo che il cambio d’uso che si deve effettuare sia contestuale ad un intervento di qualificazione edilizia, si può quindi estrapolare dalla normativa comunale sopra citata se l’uso residenziale sia escluso, da valutare o soggetto a condizioni specifiche.

Prendendo ad esempio l’Azione 1.1a del PUG, l’insediamento dell’uso residenziale risulta:

Ad ulteriore esempio, nel caso in cui l'intervento fosse soggetto alle prescrizioni di cui all'Azione 2.2c (2108)  l'insediamento dell'uso residenziale risulta così escluso: 

  • nel territorio urbanizzato non è ammesso il cambio di destinazione d'uso dalla categoria funzionale commerciale (E) verso funzioni residenziali (A) di unità legittime esistenti alla data di approvazione del presente Piano e poste al primo piano fuori terra.

Utilizzando le mappe on-line >>  si può verificare nella Disciplina di Piano tutte le Azioni che si esplicano sull’immobile di interesse e le prescrizioni che ne derivano. Si suggerisce comunque una verifica puntuale dell’oggetto di interesse contattando lo Sportello SUE http://dru.iperbole.bologna.it/scrivania esplicitando i riferimenti localizzativi.


Categorie: Tipi di intervento Cambio d'uso




In caso di QE trasformativa, per esempio demolizione e ricostruzione, come si valuta la “conservazione” della funzione E esistente al primo piano fuori terra o il non cambio d’uso verso la funzione A?

Creato il: 16/12/2021
Aggiornato il: 16/12/2021

Si ritiene coerente con la prescrizione dell'azione 2.2c, p. 2108, in caso di QE trasformativa, la previsione al primo piano fuori terra di una Su di progetto destinata a funzioni E, o ad altre funzioni verso cui è ammissibile il cambio d’uso, pari alla Su destinata a E nello stato di fatto: soddisfatta questa condizione, il progetto può prevedere l'inserimento di ulteriori funzioni all'interno del Vt.

Si ritiene fondamentale che il mantenimento della superficie presente nello stato di fatto destinata a funzione (E) avvenga nel progetto integralmente al primo piano fuori terra, dal momento che la prescrizione dell'azione 2.2c tutela esplicitamente e solamente gli usi con quella particolare localizzazione.


Categorie: Tipi di intervento Ristrutturazione edilizia