FAQ - Tipi di intervento

L'intervento di cambio d'uso da abitativo all'uso B3 è gratuito, se non è associato ad altri interventi onerosi.

Occorre depositare una SCIA qualora l'immobile sia ubicato nei tessuti storici della città;

nella restante parte del territorio l'intervento sarà viceversa soggetto a CILA, solo qualora il cambio d'uso non incrementi il carico urbanistico e/o non siano previste opere. 

Occorre depositare una pratica edilizia per cambio d'uso dalla funzione A1 alla funzione B3.

Questa sarà una pratica SUAP.

Premessa:

Quando era vigente il Psc ex LR 20/2000, il territorio era articolato in Ambiti e il Rue specificava di quali usi fosse escluso l’insediamento o quali usi potevano essere insediati previa valutazione preventiva che attestasse la sostenibilità di quell’uso in quell’ambito.

La LR 24/2017 chiede anche al PUG di disciplinare il governo degli usi e delle trasformazioni, legandoli però ad una conformazione che dipende dal tipo di intervento:

• per gli interventi di qualificazione edilizia è il PUG a fissare la gamma degli usi ammissibili, definendone requisiti e condizioni di sostenibilità,
• per gli interventi urbanistici saranno gli strumenti di attuazione del piano (titoli convenzionati, accordi operativi, piani attuativi di iniziativa pubblica) a definire le destinazioni d’uso sostenibili.

La LR 24/2017 chiede quindi che gli usi siano disciplinati in ragione della loro sostenibilità ambientale e territoriale, precisando norme specifiche solo per i centri storici (dove è obbligatorio disciplinarli per “evitare rilevanti modificazioni alle destinazioni d'uso in atto, in particolare di quelle residenziali, artigianali e di commercio di vicinato”) e per il territorio rurale, dove sono ammesse in linea generale le “trasformazioni urbanistiche ed edilizie che siano funzionali all'attività agricola e a quelle ad essa connesse”.

Il PUG, con la Disciplina del Piano, in una logica di sostenibilità delle trasformazioni, ma anche di semplificazione della normativa, disciplina gli usi in relazione agli obiettivi e alle strategie in cui è articolato; con la Tavola dei Vincoli riconosce eventuali limitazioni agli usi che derivano dalla tutela del bene vincolato; con la VALSAT (punto 4.1.3) definisce il contenuto degli approfondimenti sulla compatibilità degli interventi edilizi che devono essere presentati laddove indicato dalla Disciplina o contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo o nell’ambito di una valutazione preventiva richiesta dall’interessato ai sensi dell’art. 9 del Regolamento edilizio.

Non sono quindi più zone urbanistiche o ambiti a orientare l’ammissibilità degli usi, anche se il PUG contiene i riferimenti cartografici necessari per verificare l’ammissibilità degli usi nel caso di interventi di qualificazione edilizia che comportino cambio di destinazione d’uso (nelle “prescrizioni per gli interventi edilizi” di ogni Azione e nei corrispondenti layer cartografici).

In generale gli usi sono ammessi ovunque, salvo esclusioni esplicitamente contenute nelle “Prescrizioni per interventi edilizi” (paragrafo delle Azioni della Disciplina di Piano), approfondimenti sulla compatibilità o altre condizioni specifiche.

Conclusioni relative al quesito specifico:

Supponendo che il cambio d’uso che si deve effettuare sia contestuale ad un intervento di qualificazione edilizia, si può quindi estrapolare dalla normativa comunale sopra citata se l’uso residenziale sia escluso, da valutare o soggetto a condizioni specifiche.

Prendendo ad esempio l’Azione 1.1a del PUG, l’insediamento dell’uso residenziale risulta:

• da valutare nel caso l’uso attuale legittimato corrisponda a funzioni produttive (C), direzionali (D1) e commerciali (E) attraverso degli approfondimenti specifici indicati al capitolo 4.1.3 della Valsat  (accertamento di idoneità dei suoli) (Azione 1.1a-1022)

• soggetto a condizioni specifiche:

  • nel territorio urbanizzato, non è ammessa la realizzazione di alloggi, tramite il mutamento delle destinazioni d’uso e il frazionamento di unità immobiliari, che abbiano affacci esclusivi su portici e spazio pubblico, se le unità abitative si sviluppano nei soli piani terra con accesso diretto dallo spazio pubblico o da uno spazio privato di profondità minore di 3 metri. (Azione 1.1a-1021)

  • nel territorio rurale, nel caso di interventi sull’esistente che comportino il frazionamento degli edifici, è possibile prevedere al massimo 2 alloggi (Azione 1.1a-1033)

Ad ulteriore esempio, nel caso in cui l'intervento fosse soggetto alle prescrizioni di cui all'Azione 2.2c (2108)  l'insediamento dell'uso residenziale risulta così escluso: 

• nel territorio urbanizzato non è ammesso il cambio di destinazione d'uso dalla categoria funzionale commerciale (E) verso funzioni residenziali (A) di unità legittime esistenti alla data di approvazione del presente Piano e poste al primo piano fuori terra.

Utilizzando le mappe on-line >>  si può verificare nella Disciplina di Piano tutte le Azioni che si esplicano sull’immobile di interesse e le prescrizioni che ne derivano. Si suggerisce comunque una verifica puntuale dell’oggetto di interesse contattando lo Sportello SUE http://dru.iperbole.bologna.it/scrivania esplicitando i riferimenti localizzativi.

Il Cambio d’Uso con Aumento di Carico Urbanistico prevede:

• il versamento della differenza tra gli oneri per l’uso di arrivo e quelli per l’uso di partenza entrambi riferiti alla voce "Nuova Costruzione",
• il versamento dell’intera quota relativa alla monetizzazione delle dotazioni territoriali, così come indicato all’azione 2.2a del P.U.G..

Se il Mutamento d'uso non comporta aumento di Carico Urbanistico (valutato come dall'azione 2.2a del PUG) il frazionamento viene eseguito con opere di manutenzione straordinaria, restauro scientifico, restauro e risanamento conservativo senza aumento della superficie calpestabile, ai sensi dell'art.28, comma 3 L.R.15/2013, l'intervento non è oneroso.
Se invece, il Mutamento d'uso comporta un aumento del Carico Urbanistico (valutato in base a quanto stabilito dall'azione 2.2a del PUG), sono dovuti gli oneri di urbanizzazione e la monetizzazione delle dotazioni territoriali per l'intera superficie trasformata.

Per la seconda possibilità, si rimanda alla consultazione della FAQ “Cambio d’uso con Aumento di Carico Urbanistico”.

Il mutamento della destinazione d’uso senza opere può avvenire fra funzioni appartenenti alla stessa categoria funzionale o verso funzioni appartenenti a categorie aventi un minore carico urbanistico. In tali casi il cambio, potrà attuarsi nell’ambito dell’attività di edilizia libera, con la presentazione di una CILA, come previsto dall’articolo 7 comma 4 lettera c) della LR 15/2013.
Se il mutamento della destinazione d’uso senza opere comporta un aumento del carico urbanistico, in tal caso è richiesta la presentazione di  una SCIA, come previsto dall’articolo 13 comma 1, lettera e) della LR 15/2013.
Si ricorda che il cambio di destinazione d’uso (anche senza aumento di carico urbanistico) con opere, che esulino dalla manutenzione ordinaria, è soggetto a deposito di SCIA.

Negli ambiti storici il cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, è sempre soggetto a SCIA.

Lo strumento urbanistico in vigore prevede delle limitazioni di cui all'azione 1.1a del PUG: "Non è ammessa la realizzazione di alloggi, tramite il mutamento delle destinazioni d’uso verso funzioni residenziali (A) e il frazionamento di unità immobiliari, che abbiano affacci esclusivi su
portici e spazio pubblico, se le unità abitative si sviluppano nei soli piani terra con accesso diretto dallo spazio pubblico o da uno spazio privato di profondità minore di 3 metri". 

Inoltre vale la limitazione di cui all'azione 2.4c sempre del PUG: "L’insediamento delle restanti funzioni è ammesso nel rispetto delle seguenti condizioni:....per la funzione residenziale in abitazioni singole (A1): alloggio minimo, come definito dal Regolamento edilizio - art. 27 - E17".

Negli ambiti storici il cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, è sempre soggetto a SCIA.

Sì, il cambio di destinazione d’uso (anche senza aumento di carico urbanistico) con opere che esulino dalla manutenzione ordinaria, è soggetto a deposito di SCIA.

Negli ambiti storici il cambio di destinazione d'uso, anche senza opere, è sempre soggetto a SCIA.

Si, ma solamente se non si verifica aumento di carico urbanistico.

Ai sensi dell'art.28 L.R. 15/2013, della Delibera di Consiglio Comunale PG 395967/2019 e dell'azione 2.2a del PUG, nei casi di Mutamento d'uso, si ha aumento di carico urbanistico quando:

1. la differenza tra la somma delle quote unitarie degli oneri di urbanizzazione (U1+U2) previste per l'uso di progetto e per quello legittimo, risulta >0
2. la differenza tra la somma delle % di Dotazioni territoriali (%PU+%V) previste per l’uso di progetto e per quello legittimo, risulta >0

Se si verifica il caso 1, risultano da corrispondere gli oneri di urbanizzazione (U1 + U2) calcolati come differenza tra gli oneri dovuti per l'uso di progetto e quelli dovuti per l'uso legittimo, utilizzando la quota relativa alla Nuova Costruzione applicata a tutta la superficie oggetto di Cambio d'uso.
Se si verifica il caso 2, risulta da corrispondere la monetizzazione per intero delle Dotazioni Territoriali previste per l'uso di progetto.
Se si verifcano contemporamente i casi 1 e 2, saranno da corrispondere entrambe le somme.

Nota: PU = Dotazioni a parcheggi pubblici per l'urbanizzazione; V = Dotazioni a verde pubblico