FAQ - Tipi di intervento

Sì, questa possibilità è ammessa dal Regolamento edilizio, art. 8, comma 2.3, mediante una apposita procedura che definisce l’obbligo di realizzazione delle dotazioni ovvero la possibilità di monetizzarle in tutto o in parte. Questa possibilità non è preclusa dal fatto che l’azione 2.2a del PUG al paragrafo 2086 richieda di formulare l’istanza al momento del deposito/richiesta del titolo, in quanto è competenza del Regolamento definire gli aspetti procedurali inerenti i titoli edilizi. La procedura preventiva è particolarmente consigliata nel caso in cui dal suo esito potesse dipendere la qualificazione dell’intervento come di RU o di RE.

Fermo restando quanto sopra indicato, qualora l’intervento comporti la sostituzione di un tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, realizzando quanto meno la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati o della rete stradale, anche mediante l’inserimento di nuove dotazioni territoriali, si configura l’intervento di RU. Qualora l’intervento mantenga inalterata la rete stradale e la configurazione degli isolati e non modifichi i lotti se non per l’inserimento di modeste dotazioni perimetrali al lotto stesso (ad esempio parcheggi, percorsi pedonali o ciclabili, aree verdi), finalizzati a soddisfare carenze pregresse, l’intervento può essere incluso in quello di RE.

La definizione degli interventi edilizi è contenuta nella Parte prima, lettera b1 del Regolamento edilizio, che richiama le definizioni di legge, contenute nell’ALLEGATO “Definizione degli interventi edilizi” di cui all’art.9, c.1 della LR 15/2013, in particolare nelle lettere f (Ristrutturazione edilizia) e h (Ristrutturazione urbanistica) dello stesso. Queste definizioni sono le uniche applicabili per la qualificazione della tipologia di intervento che si intende realizzare e quindi per l’applicazione delle norme urbanistiche e procedurali conseguenti.

Poiché queste definizioni contengono alcuni termini di uso comune, non oggetto dall’Allegato II – Definizioni tecniche uniformi (DTU) di cui alla deliberazione di Giunta Regionale n. 922 del 28 giugno 2017 e s.m e i. (richiamato nella Parte prima, lettera a del Regolamento edilizio), si ritiene opportuno precisarne i contenuti per facilitare l’interpretazione dei diversi casi che si possono presentare a chi intende proporre interventi.

Per la definizione richiamata, sono interventi di Ristrutturazione urbanistica «gli interventi volti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale».

Considerato che non esistono definizioni di tessuto urbanistico-edilizio che abbiano un fondamento legislativo/normativo, e che quelle di carattere tecnico (ad esempio la definizione di tessuto urbano contenuta nel Glossario dell’Agenzia del Territorio: “l’insieme dell’edificato e dell’inedificato costituente le zone urbane”) esprimono un concetto molto ampio, valido per considerazioni sintetiche ma non sempre utile rispetto a casi specifici, occorre innanzitutto notare che, anche se gli interventi di RU non possano considerarsi esauriti nei casi di sostituzione del tessuto urbanistico edilizio da attuarsi tramite la «modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale», sicuramente queste due casistiche rappresentano esemplificazione di interventi di RU; quindi quando l’intervento presenti almeno una di queste casistiche è sicuramente riconducibile alla RU.

1. modificazione del disegno dei lotti. Questo caso ha luogo quando il disegno dei lotti nella situazione prima dell’intervento è differente da quello che si realizza attraverso l’intervento. Il progetto dovrà quindi verificare la situazione di partenza (il lotto o i lotti nello stato di fatto), per verificare che essa non venga modificata. Il lotto è così definito nelle Definizioni tecniche uniformi “6. Lotto: Porzione di suolo urbano soggetta ad intervento edilizio unitario, comprensiva dell’edificio esistente o da realizzarsi.” Il lotto non è definibile né dal punto di vista dimensionale, né dal punto di vista della proprietà (vedi definizione nel Glossario Agenzia del Territorio), ma dal fatto che uno strumento urbanistico vigente al momento dell’edificazione ha reso possibile la costruzione dell’edificio. Quindi, per dimostrare che un intervento edilizio è di RE e non di RU, è necessario dimostrare che l’intervento non avviene mediante modificazione del disegno del (o dei) lotti interessati, per come essi sono conformati al momento dell’intervento. L’accorpamento di più lotti o il frazionamento di un lotto in più nuovi lotti identifica quindi l’intervento di RU.
    
2. modificazione del disegno degli isolati e della rete stradale: per “isolato” si intende “uno spazio costruito omogeneo, di dimensioni limitate, costituito da uno o più edifici, delimitato da elementi di viabilità, o da altri spazi scoperti comunque aperti al libero transito” e per “strada” “una fascia di terreno opportunamente strutturata per consentire la circolazione di pedoni e veicoli” (Glossario AdT o anche “area ad uso pubblico destinata alla circolazione di persone, veicoli o animali”, Codice della Strada art. 2); l’isolato è in genere costituito da un’aggregazione di lotti; anche in questo caso la valutazione riguarda la modificazione di isolati, quindi ad esempio l’introduzione di nuove strade interne a un isolato oppure la realizzazione di nuove strade tangenti un lotto che definiscono un nuovo isolato. Questo secondo caso può quindi darsi indipendentemente dal precedente: il lotto rimane sostanzialmente quello originario, ma al suo intorno vengono inserite nuove strade che realizzano un isolato, configurando quindi l’intervento RU.

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Si richiama inoltre il parere reso dal “Servizio giuridico del territorio, disciplina dell’edilizia, sicurezza e legalità” della Regione Emilia-Romagna il 29 dicembre 2021, prot. 1190176 che nella parte esemplificativa indica anche i seguenti casi di intervento riconducibili a RU:

a. il frazionamento del lotto originario di intervento (Lett B, pag. 4);

b. la definizione di differenti indici di edificabilità per ciascun lotto (Lett B, pag. 4);

c. la realizzazione o il rifacimento di dotazioni territoriali (Lett B, pag. 4);

d. la realizzazione di tratti di infrastrutture per la mobilità, di parcheggi, di reti e servizi pubblici (Lett. B, pag. 4);

e. gli interventi da eseguire con trasferimento di volumetrie da un lotto ad un altro (lett. C, pag. 4).

Si ritiene coerente con la prescrizione dell'azione 2.2c, p. 2108, in caso di QE trasformativa, la previsione al primo piano fuori terra di una Su di progetto destinata a funzioni E, o ad altre funzioni verso cui è ammissibile il cambio d’uso, pari alla Su destinata a E nello stato di fatto: soddisfatta questa condizione, il progetto può prevedere l'inserimento di ulteriori funzioni all'interno del Vt.

Si ritiene fondamentale che il mantenimento della superficie presente nello stato di fatto destinata a funzione (E) avvenga nel progetto integralmente al primo piano fuori terra, dal momento che la prescrizione dell'azione 2.2c tutela esplicitamente e solamente gli usi con quella particolare localizzazione.